Umowa najmu mieszkania we Włoszech na rok: dlaczego w świetle prawa może trwać cztery lata

Umowa najmu we Włoszech niekoniecznie trwa tyle, co ustalą strony. Czas trwania wynika z ustawy i zależy od typu umowy. Jeśli właściciel wpisze rok, a ustawa przewiduje dla tego typu umowy cztery lata, umowa trwa cztery lata. Zapis o roku jest nieważny i nikt nie musi go kwestionować. 

W skrócie

• We Włoszech są cztery typy umów najmu mieszkania i każdy ma ustawowy czas trwania: 4+4, 3+2, umowa tymczasowa do 18 miesięcy i najem turystyczny.
• Umowa zawarta jako 4+4 z zapisem „na rok” trwa w świetle prawa cztery lata (art. 13 ustawy 431/1998).
• Podpis najemcy ani rejestracja w urzędzie skarbowym tego nie zmieniają.
• Wypowiedzenie po roku nie wywołuje skutku. Właściciel może odmówić przedłużenia dopiero po czterech latach i tylko z powodów wymienionych w ustawie.
• Kto chce wynająć mieszkanie na krócej niż cztery lata, ma do wyboru umowę tymczasową z udokumentowaną potrzebą albo najem turystyczny dla osoby, która nie mieszka w lokalu na stałe.

Typy umów najmu mieszkania we Włoszech

Najem mieszkaniowy reguluje ustawa nr 431 z 9 grudnia 1998 r. (legge 431/1998). Dzieli go na kilka zamkniętych typów. Strony wybierają typ, ale nie mogą skrócić przypisanego mu czasu trwania.

Umowa 4+4, czyli contratto a canone libero

Podstawa: art. 2 ust. 1 ustawy 431/1998.

Umowa trwa cztery lata i automatycznie przedłuża się o kolejne cztery. Czynsz strony ustalają dowolnie. To najczęstszy typ umowy najmu we Włoszech i domyślny wybór większości właścicieli, często bez świadomości, co ten wybór oznacza.

Skąd się wzięły cztery lata. Do 1998 r. najem mieszkań regulowała ustawa o czynszu słusznym (equo canone, ustawa 392/1978), która narzucała właścicielom zarówno wysokość czynszu, jak i czas trwania umowy. Wielu z nich wolało w ogóle nie wynajmować. Ustawa 431/1998 zawarła kompromis: właściciel odzyskał swobodę ustalenia czynszu, a w zamian najemca dostał gwarancję stabilności. Tą gwarancją są cztery lata z automatycznym przedłużeniem o kolejne cztery. Cztery lata to w ocenie ustawodawcy czas, który pozwala rodzinie zapuścić korzenie, zapisać dzieci do szkoły i urządzić mieszkanie bez obawy, że za rok trzeba będzie szukać nowego.

Jak to działa. Umowa trwa cztery lata. Po ich upływie przedłuża się automatycznie o kolejne cztery, chyba że właściciel wyśle wypowiedzenie z jednego z powodów wymienionych w art. 3 ustawy, o których piszę niżej. Po ośmiu latach każda ze stron może odmówić dalszego przedłużenia bez podawania powodu, z sześciomiesięcznym wyprzedzeniem. Jeśli nikt nic nie wyśle, umowa przedłuża się o kolejne cztery lata. W praktyce wiele umów 4+4 trwa dwanaście lat i dłużej.

Co właściciel może, a czego nie może. Właściciel ustala czynsz dowolnie i może co roku podnosić go o wskaźnik inflacji ISTAT, chyba że wybrał cedolare secca, bo wtedy rezygnuje z podwyżek na czas trwania opcji. Nie może natomiast skrócić czasu trwania, nie może wypowiedzieć umowy w trakcie jej trwania i nie może odmówić pierwszego przedłużenia bez ustawowego powodu. Najemca ma więcej swobody: może wypowiedzieć umowę w każdej chwili z ważnych powodów, z sześciomiesięcznym wyprzedzeniem, a umowa może ten termin skrócić na jego korzyść.

Dlaczego właściciele ją wybierają. Najczęściej dlatego, że nie znają innych opcji albo nie spełniają ich warunków. Umowa 3+2 wymaga czynszu w granicach lokalnego porozumienia, a nie każda gmina takie porozumienie ma. Umowa tymczasowa wymaga udokumentowanej potrzeby. Najem turystyczny nie nadaje się dla kogoś, kto chce mieszkać w lokalu na stałe. Zostaje 4+4, z dowolnym czynszem, prostą rejestracją i cedolare secca 21 procent. Dla właściciela, który nie planuje korzystać z mieszkania przez najbliższe lata, to dobry wybór. Dla właściciela, który chce je odzyskać za rok albo dwa, to pułapka.

Umowa 3+2, czyli contratto a canone concordato

Podstawa: art. 2 ust. 3 ustawy 431/1998.

Umowa trwa trzy lata i przedłuża się o dwa. Czynsz musi mieścić się w widełkach ustalonych lokalnie przez organizacje właścicieli i najemców. W gminach o wysokim zapotrzebowaniu mieszkaniowym (comuni ad alta tensione abitativa) oraz w gminach, w których w ostatnich pięciu latach ogłoszono stan klęski żywiołowej, właściciel płaci cedolare secca (zryczałtowany podatek od najmu) w wysokości 10 procent zamiast 21 (art. 3 ust. 2 dekretu ustawodawczego 23/2011). W pozostałych gminach stawka jest taka sama jak przy umowie 4+4.

Umowa tymczasowa, czyli contratto transitorio

Podstawa: art. 5 ustawy 431/1998 i dekret ministerialny z 16 stycznia 2017 r.

Umowa może trwać od jednego do osiemnastu miesięcy. Warunek jest jeden, ale twardy: jedna ze stron musi mieć przejściową potrzebę, opisaną w umowie i udokumentowaną. Przykłady to czasowe przeniesienie służbowe, remont własnego domu albo oczekiwanie na zakup innego mieszkania. Sama chęć krótszego najmu nie jest taką potrzebą. Umowa tymczasowa bez udokumentowanej potrzeby zmienia się w 4+4.

Najem turystyczny, czyli contratto turistico

Podstawa: art. 1 ust. 2 lit. c ustawy 431/1998 i kodeks cywilny.

Najem turystyczny jest wyłączony z ustawy i trwa tyle, ile ustalą strony. Dotyczy jednak wyłącznie osób, które nie mieszkają w lokalu na stałe. Najemca, który się tam zamelduje, chodzi stamtąd do pracy i odbiera tam pocztę, nie jest turystą, niezależnie od nagłówka umowy.

Dlaczego umowa najmu na rok może trwać cztery lata

Art. 13 ustawy 431/1998 stanowi, że każde postanowienie skracające ustawowy czas trwania jest nieważne. Kodeks cywilny dodaje (art. 1339 i 1419), że w miejsce nieważnej klauzuli automatycznie wchodzi przepis ustawy.

W praktyce umowa zawarta jako 4+4 z zapisem „na rok” staje się umową na cztery lata. Nie potrzeba do tego wyroku ani niczyjej zgody. Reszta umowy obowiązuje bez zmian.

Czy podpis najemcy coś zmienia?

Nie. Minimalny czas trwania chroni najemcę, więc najemca nie może się tej ochrony zrzec. Nawet podpisem i nawet wtedy, gdy to on prosił o krótką umowę.

Czy rejestracja umowy w urzędzie coś zmienia?

Też nie. Agenzia delle Entrate (włoski urząd skarbowy) przy rejestracji sprawdza podatki, a nie treść klauzul. Zarejestrowana umowa z nieważnym terminem nadal ma nieważny termin.

Wypowiedzenie umowy najmu 4+4

Wypowiedzenie wysłane na koniec „roku” nie wywołuje skutku, nawet jeśli poszło listem poleconym, w terminie i z potwierdzeniem odbioru. 

W umowie 4+4 właściciel może odmówić przedłużenia dopiero po pierwszych czterech latach i tylko z powodów wymienionych w art. 3 ust. 1 ustawy 431/1998. Najważniejsze z nich to:

• zamieszkanie w lokalu albo prowadzenie w nim działalności przez właściciela, małżonka, rodziców, dzieci lub krewnych do drugiego stopnia,
• sprzedaż lokalu, jeśli właściciel nie ma innych mieszkań poza tym, w którym sam mieszka (najemcy przysługuje wtedy prawo pierwokupu),
• gruntowna przebudowa, rozbiórka albo nadbudowa budynku, która wymaga opróżnienia lokalu,
• sytuacja, w której najemca ma do dyspozycji inne wolne i odpowiednie mieszkanie w tej samej gminie,
• sytuacja, w której najemca bez uzasadnienia nie zajmuje lokalu w sposób stały.

Wypowiedzenie musi wskazywać powód i dotrzeć do najemcy co najmniej sześć miesięcy przed upływem czterech lat.

Powód musi być prawdziwy. Jeśli właściciel w ciągu dwunastu miesięcy nie wykorzysta lokalu tak, jak zapowiedział, najemca może żądać przywrócenia najmu albo odszkodowania w wysokości co najmniej 36 miesięcznych czynszów (art. 3 ust. 3 i 5).

Co zrobić, jeśli umowa z wadliwym terminem jest już podpisana

Wadliwy termin nie oznacza, że właściciel jest bez wyjścia. Jeśli obie strony chcą zakończyć najem, mogą to zrobić w każdej chwili za porozumieniem, niezależnie od tego, ile umowa miała trwać. Jeśli zgody nie ma, w grę wchodzą drogi sądowe, ale ich wybór zależy od treści umowy i od zachowania najemcy, i wymaga osobnej analizy. Jedno jest pewne: nie należy w takiej sytuacji podpisywać nowej krótkiej umowy najmu, bo będzie miała tę samą wadę co poprzednia.

Wynajem mieszkania we Włoszech na dwa lata

Tu ustawa nie daje czystego rozwiązania. Umowa tymczasowa kończy się na osiemnastu miesiącach, a 3+2 trwa co najmniej trzy lata.

W praktyce zostają dwie drogi. Pierwsza to contratto transitorio na osiemnaście miesięcy z udokumentowaną potrzebą po stronie właściciela, na przykład umową o pracę za granicą na czas określony. Druga to umowa 3+2 z rokiem zapasu i wypowiedzeniem z powodu własnej potrzeby po trzech latach. Każda konstrukcja, która ma dać dokładnie dwa lata, naraża na uznanie umowy za 4+4.

Co wpisać do umowy najmu przed podpisaniem

Typ umowy to pierwsza decyzja. Druga to jej treść. W większości wzorów dostępnych w internecie brakuje zapisów, które decydują o sytuacji właściciela po roku:

• klauzula o rozwiązaniu umowy w razie określonych naruszeń, czyli clausola risolutiva espressa (art. 1456 kodeksu cywilnego),
• kara umowna za opóźnione wydanie lokalu (art. 1382 kodeksu cywilnego),
• zasady trzymania zwierząt: regulamin wspólnoty nie może ich zakazać (art. 1138 kodeksu cywilnego), ale umowa najmu może,
• obowiązek udostępnienia lokalu właścicielowi i fachowcom po zapowiedzi,
• obowiązek wymeldowania się przy wyprowadzce,
• protokół zdawczy ze zdjęciami i stanem liczników,
• kaucja nie wyższa niż trzy miesięczne czynsze (art. 11 ustawy 392/1978),
• rejestracja umowy w ciągu 30 dni, bo spóźniona rejestracja bywa argumentem najemcy.

Najczęstsze pytania

Czy można wynająć mieszkanie we Włoszech na rok?

Tak, ale tylko jako umowę tymczasową z udokumentowaną potrzebą jednej ze stron albo jako najem turystyczny dla osoby, która nie mieszka w lokalu na stałe. Umowa zwykła z zapisem „na rok” trwa w świetle prawa cztery lata.

Ile trwa umowa najmu 4+4 we Włoszech?

Cztery lata z automatycznym przedłużeniem o kolejne cztery. Właściciel może odmówić przedłużenia po pierwszych czterech latach tylko z powodów wymienionych w art. 3 ustawy 431/1998.

Czy najemca może zrzec się czteroletniego okresu najmu?

Nie. Minimalny czas trwania chroni najemcę i nie można go wyłączyć umową, nawet za jego zgodą.

Czy we Włoszech istnieje najem okazjonalny?

Jako osobna instytucja nie. Włoskie prawo nie zna umowy najmu z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji. Ochronę właściciela buduje się inaczej: przez wybór właściwego typu umowy i odpowiednie klauzule.

Co zrobić, jeśli mam umowę „na rok”, a najemca nie chce się wyprowadzić?

Najpierw sprawdzić, jaki to typ umowy i jak długo w świetle prawa trwa. Dalsze kroki zależą od tego, czy najemca jest gotów zakończyć najem za porozumieniem, i wymagają analizy umowy.

Podsumowanie

Przed podpisaniem umowy najmu we Włoszech trzeba odpowiedzieć sobie na jedno pytanie: kiedy chcę odzyskać mieszkanie i dlaczego. Od tej odpowiedzi zależy typ umowy, a od typu wszystko inne. Zapis o czasie trwania, który nie pasuje do typu, po prostu znika.

Ochrona właściciela nie wynika z podpisu najemcy ani z formy umowy. Wynika z wyboru właściwego typu i z zapisów, które pozwalają zareagować, gdy coś pójdzie nie tak.