APE, czyli dokument, bez którego nie sprzedadzą Państwo żadnej nieruchomości we Włoszech

We Włoszech nie można sprzedać nieruchomości bez świadectwa energetycznego. Nazywa się ono APE, czyli Attestato di Prestazione Energetica, po polsku świadectwo charakterystyki energetycznej. To dokument, który musi być gotowy, zanim akt notarialny zostanie podpisany, a klasa energetyczna powinna pojawić się już w ogłoszeniu sprzedaży.

Wiele osób traktuje APE jako kolejny papier do skompletowania na ostatnią chwilę. Tymczasem jego brak potrafi zatrzymać transakcję i naraża sprzedającego na sankcję finansową, która zaczyna się od tysięcy euro. Poniżej wyjaśniam, czym APE jest, kiedy jest obowiązkowe i co grozi za jego pominięcie.

Czym jest APE

APE to dokument, który opisuje, ile energii zużywa dana nieruchomość i jak dobrze radzi sobie z jej utrzymaniem. Przyporządkowuje budynek albo lokal do klasy energetycznej w skali od A4, czyli najbardziej oszczędnej, do G, czyli najmniej oszczędnej. Zawiera też wskazówki, co można poprawić, żeby obniżyć zużycie.

Kiedy APE jest obowiązkowe

Obowiązek posiadania APE dotyczy dwóch sytuacji, z którymi spotka się prawie każdy właściciel.

Pierwsza to sprzedaż. Przy przeniesieniu własności nieruchomości za wynagrodzeniem APE jest obowiązkowe. Świadectwo dołącza się do aktu notarialnego, a w akcie zamieszcza się oświadczenie stron dotyczące jego przekazania.

Druga to najem. Przy zawarciu nowej umowy najmu lokalu również trzeba dysponować APE i przekazać jego treść najemcy.

Kto sporządza i kto płaci

Koszt sporządzenia APE ponosi właściciel nieruchomości, czyli przy sprzedaży sprzedający, a przy najmie wynajmujący. To on ma obowiązek dostarczyć świadectwo i to on odpowiada za jego brak. Sam dokument przygotowuje uprawniony technik, a jego cena zależy od wielkości i rodzaju nieruchomości oraz regionu.

Ważność 10 lat, ale pod warunkiem

APE jest ważne przez 10 lat od wystawienia. Ta ważność nie jest jednak bezwarunkowa. Utrzymuje się tylko wtedy, gdy instalacje grzewcze i klimatyzacyjne są utrzymywane zgodnie z przepisami, a przeglądy oraz książka instalacji (libretto) są w porządku. Jeżeli obowiązki dotyczące konserwacji instalacji nie są dopełniane, świadectwo może stracić ważność wcześniej.

W praktyce oznacza to, że nie wystarczy raz zamówić APE i o nim zapomnieć. Jeżeli sprzedają Państwo nieruchomość po kilku latach, proszę sprawdzić, czy świadectwo nadal obowiązuje i czy stan instalacji nie podważa jego ważności.

APE w akcie notarialnym i w ogłoszeniu

Świadectwo pełni różną rolę na różnych etapach. W ogłoszeniu trzeba podać klasę energetyczną i wskaźnik, żeby kupujący albo najemca od początku wiedział, z jaką nieruchomością ma do czynienia. Przy podpisaniu aktu APE dołącza się do umowy, a strony składają w akcie oświadczenie o jego przekazaniu.

To dlatego dobrze jest zamówić APE wcześnie, a nie w tygodniu wyznaczonego terminu u notariusza. Brakujące świadectwo potrafi przesunąć podpisanie aktu.

Sankcje za brak APE

Tu dochodzimy do liczb, które najlepiej pokazują, dlaczego APE nie jest formalnością do odłożenia na później. Sankcje przewiduje art. 15 dekretu ustawodawczego (Decreto Legislativo) numer 192 z 2005 roku.

Przy sprzedaży nieruchomości bez dopełnienia obowiązków związanych z APE właściciel podlega sankcji administracyjnej od 3000 do 18000 euro.

Przy zawarciu nowej umowy najmu bez APE sankcja wynosi od 300 do 1800 euro.

W ogłoszeniach handlowych, które nie zawierają wymaganych parametrów energetycznych, odpowiedzialny za ogłoszenie podlega sankcji od 500 do 3000 euro.

To są kwoty za sam brak dopełnienia obowiązku, niezależne od ceny nieruchomości.

Czy brak APE unieważnia sprzedaż

To pytanie pojawia się często i wymaga precyzji. Przepisy przewidują za brak APE sankcję administracyjną, a nie automatyczną nieważność samego aktu sprzedaży. Historycznie brak dołączenia świadectwa bywał źródłem sporów, dlatego dziś praktyka poszła w stronę uzupełnienia dokumentu i uiszczenia sankcji, a nie unieważniania transakcji.

Nie zmienia to jednak istoty rzeczy. Sprzedaż bez APE naraża sprzedającego na sankcję liczoną w tysiącach euro i komplikuje przebieg transakcji. Znacznie spokojniej jest mieć świadectwo gotowe zawczasu.

Podstawa prawna

Obowiązek APE oraz sankcje wynikają przede wszystkim z dekretu ustawodawczego numer 192 z 2005 roku, zmienionego dekretem ustawy (Decreto Legge) numer 63 z 2013 roku. To te przepisy wprowadziły obowiązek świadectwa przy sprzedaży, najmie i w ogłoszeniach oraz określiły wysokość sankcji.

Mit o zakazie sprzedaży mieszkań w klasie G od 2030 roku

Na koniec o micie, który krąży w wielu ogłoszeniach i rozmowach: „od 2030 nieruchomości w klasie G nie będzie można sprzedać”. To nieprawda. Wersja dyrektywy unijnej Case Green (2024/1275), która ostatecznie weszła w życie, usunęła zakaz sprzedaży i najmu budynków o niskiej klasie energetycznej. Mieszkanie w klasie F czy G nadal można sprzedać i wynająć, a właściciel pojedynczego lokalu nie jest karany za jego klasę. Dyrektywa nakłada cele na całe państwo, nie obowiązek doprowadzenia konkretnego mieszkania do określonej klasy w konkretnym roku.

Najczęstsze pytania

Czy mogę sprzedać nieruchomość we Włoszech bez APE?

W praktyce nie. Świadectwo jest obowiązkowe przy sprzedaży, dołącza się je do aktu, a jego klasa musi pojawić się już w ogłoszeniu. Brak APE naraża sprzedającego na sankcję od 3000 do 18000 euro.

Jak długo ważne jest APE?

Świadectwo jest ważne 10 lat, pod warunkiem że instalacje grzewcze i klimatyzacyjne są utrzymywane zgodnie z przepisami, a przeglądy i książka instalacji są w porządku. Zaniedbanie konserwacji może skrócić ważność.

Kto płaci za APE, sprzedający czy kupujący?

Koszt ponosi właściciel, czyli przy sprzedaży sprzedający, a przy najmie wynajmujący. To on odpowiada też za brak świadectwa.

Czy klasę energetyczną trzeba podać w ogłoszeniu?

Tak. Już w ogłoszeniu sprzedaży albo wynajmu, również w internecie, trzeba podać klasę energetyczną i wskaźnik z APE. Brak tych informacji jest zagrożony sankcją od 500 do 3000 euro.

Czy brak APE unieważnia akt sprzedaży?

Przepisy przewidują sankcję administracyjną, a nie automatyczną nieważność aktu. Sprzedaż bez świadectwa pozostaje jednak ryzykowna i kosztowna, dlatego lepiej mieć APE gotowe przed podpisaniem.

Czy od 2030 roku nie sprzeda się mieszkania w klasie G?

Nie. Ostateczna wersja unijnej dyrektywy Case Green (2024/1275) usunęła zakaz sprzedaży i najmu budynków o niskiej klasie energetycznej. Mieszkanie w klasie F czy G nadal można sprzedać i wynająć, a właściciel pojedynczego lokalu nie jest karany za jego klasę. Cele dyrektywy dotyczą całego państwa, a nie pojedynczego mieszkania.