Najem krótkoterminowy we Włoszech w 2026 roku: nowe zasady, podatki i obowiązki właściciela

Włoski rynek najmu krótkoterminowego od kilku lat funkcjonuje w stanie permanentnej rekonstrukcji prawnej. Po wprowadzeniu krajowego kodu identyfikacyjnego CIN, dyrektywie DAC7 dotyczącej raportowania transakcji przez platformy cyfrowe, kolejnych zmianach w opodatkowaniu ryczałtem (cedolare secca), rok 2026 przyniósł kolejną falę regulacji.

Z dniem 1 stycznia 2026 r. weszła w życie ustawa nr 199/2025 z dnia 30 grudnia 2025 r. (Legge di Bilancio 2026). Zmieniła ona granicę między działalnością prywatną a przedsiębiorczą oraz dostosowała stawki opodatkowania. Niezależnie od tego, 20 maja 2026 r. zacznie obowiązywać europejskie rozporządzenie o transparentności najmu krótkoterminowego, które wprowadzi automatyczną weryfikację kodu CIN przez platformy rezerwacyjne.

Dla polskich właścicieli nieruchomości we Włoszech, a także dla osób planujących zakup mieszkania pod wynajem turystyczny w Toskanii, na Sardynii, w Wenecji Euganejskiej czy na jeziorach, oznacza to konieczność przeliczenia opłacalności inwestycji od nowa.

Poniżej omawiam najistotniejsze elementy nowego porządku.

Kod CIN i rejestracja w BDSR

Codice Identificativo Nazionale, czyli krajowy kod identyfikacyjny, jest obowiązkowy od 1 stycznia 2025 r. dla wszystkich nieruchomości mieszkalnych przeznaczonych do najmu krótkoterminowego, najmu w celach turystycznych oraz dla obiektów hotelarskich i pozahotelowych. Podstawą prawną jest art. 13-ter dekretu z mocą ustawy nr 145/2023, konwertowanego ustawą nr 191/2023.

CIN przyznaje Ministero del Turismo (włoskie Ministerstwo Turystyki) przez platformę BDSR — Banca Dati delle Strutture Ricettive (Krajowa Baza Struktur Recepcyjnych). Wniosek składa się elektronicznie przez SPID lub CIE, bezpłatnie.

CIN musi zostać:

• wyeksponowany na zewnątrz budynku, w miejscu widocznym (np. przy domofonie lub bramie),
• umieszczony we wszystkich ogłoszeniach online — na Airbnb, Booking, Vrbo, stronach własnych i w mediach społecznościowych,
• zgłoszony platformom rezerwacyjnym.

Od 1 stycznia 2026 r. dochodzi obowiązek wpisywania CIN w deklaracji podatkowej. Modello 730/2026 i Modello Redditi PF 2026 wymagają wskazania kodu dla każdej jednostki generującej przychody z najmu krótkoterminowego (kwadr B sekcja III lub kwadr RS, rigo RS533). Brak CIN powoduje, że deklaracja zostaje odrzucona w trybie telematycznym.

Od 20 maja 2026 r. zaczyna obowiązywać europejskie rozporządzenie o transparencji najmu krótkoterminowego. Platformy będą zobowiązane do weryfikacji CIN przed publikacją ogłoszenia, przekazywania miesięcznych danych do organów krajowych oraz usuwania ogłoszeń bez ważnego kodu.

Granica między działalnością prywatną a gospodarczą: próg trzech nieruchomości

Ustawa nr 199/2025 zmieniła rozumienie granicy między wynajmem prywatnym a działalnością gospodarczą. Do końca 2025 r. presunzione di imprenditorialità (domniemanie działalności gospodarczej) uruchamiało się dopiero przy piątej nieruchomości. Od 1 stycznia 2026 r. próg ten obniżono do trzech.

Wynika z tego trójstopniowy podział:

Jedna nieruchomość: cedolare secca w stawce 21%. Reżim prywatny.

Dwie nieruchomości: cedolare secca w stawce 21% dla pierwszej jednostki (wybranej przez podatnika w deklaracji) oraz 26% dla drugiej. Reżim prywatny.

Trzy lub więcej nieruchomości: presunzione di imprenditorialità. Wynajem jest automatycznie traktowany jako działalność gospodarcza. Co z tego wynika:

• obowiązek otwarcia partita IVA (włoskiego odpowiednika rejestracji jako podatnik VAT i przedsiębiorca),
• ustaje stosowanie cedolare secca,
• pełne obowiązki księgowe i sprawozdawcze,
• obowiązek opłacania składek na ubezpieczenia społeczne (contributi previdenziali),
• opodatkowanie według skali podatkowej lub w wybranym reżimie dla przedsiębiorców (np. forfetario, jeśli spełnione są warunki),
• obowiązek przedstawienia SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), czyli zgłoszenia rozpoczęcia działalności do gminy.

Dla osoby, która planuje rozbudowę portfela nieruchomości, próg ten ma znaczenie strategiczne. Decyzja o zakupie trzeciej jednostki to nie tylko inwestycja, ale już zmiana statusu prawnego, podatkowego i emerytalnego.

Parametry mieszkaniowe i standardy techniczne

Nowy porządek wymaga, by jednostki wynajmowane turystom spełniały standardy mieszkaniowe określone w przepisach krajowych i regionalnych. Pokój jednoosobowy zwykle musi mieć co najmniej 9 m², pokój dwuosobowy co najmniej 14 m², kuchnia minimum 9 m², a na każdych sześciu gości przewidziane jest co najmniej jedno pomieszczenie sanitarne.

Konkretne wymogi mogą się różnić w zależności od regionu, dlatego przed rozpoczęciem wynajmu należy sprawdzić lokalne legge regionali (ustawy regionalne) i regolamenti comunali (rozporządzenia gminne).

Liczba gości, na jaką jednostka może być wynajmowana, musi pozostawać zgodna z certyfikatem agibilità (włoskim certyfikatem dopuszczenia budynku do użytkowania) oraz z limitami określonymi przez regiony i gminy. W ogłoszeniach należy wskazywać liczbę pokoi, łóżek i usług zgodnie z faktycznym stanem. Niezgodność między ogłoszeniem a stanem faktycznym jest jedną z najczęściej kontrolowanych pozycji.

Bezpieczeństwo: obowiązki techniczne

Każda jednostka mieszkalna wynajmowana turystycznie musi być wyposażona w:

• czujniki gazów palnych (rilevatori di gas combustibili),
• czujniki tlenku węgla (rilevatori di monossido di carbonio),
• przenośne gaśnice (estintori portatili) zgodne z obowiązującymi normami — co najmniej jedna na każde 200 m² oraz przynajmniej jedna na każdym piętrze.

Wymogi te nie są opcjonalne i nie zależą od liczby wynajmowanych jednostek. Stanowią warunek legalnego funkcjonowania obiektu. Brak wyposażenia stwierdzony podczas kontroli prowadzonej wspólnie z Vigili del Fuoco (włoską strażą pożarną) skutkuje sankcją administracyjną oraz, w przypadkach poważniejszych, zatrzymaniem działalności.

Wspólnota mieszkaniowa: regulamin i tabele millesimali

Jeśli wynajmowana nieruchomość znajduje się w budynku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową (condominio), do wymogów państwowych dochodzą obowiązki wynikające z prawa lokalnego budynku. Właściciel musi przestrzegać tabel millesimali (rozkładu udziałów we współwłasności wykorzystywanego do obliczania opłat) oraz regolamento condominiale (regulaminu wspólnoty).

Niektóre wspólnoty zawarły w regulaminach klauzule ograniczające lub zakazujące wynajmu krótkoterminowego. Wyrokiem nr 2770/2025 Sąd Najwyższy (Corte di Cassazione) potwierdził, że taka klauzula może być skuteczna. Włoskie orzecznictwo wymaga, by miała charakter contrattuale (umowny), a nie tylko regulacyjny, i była uchwalona w odpowiednim trybie. Przed zakupem nieruchomości pod wynajem turystyczny należy zatem przeczytać regulamin wspólnoty, a nie wyłącznie wypis z księgi wieczystej.

DAC7 i automatyczne raportowanie danych do Agenzia delle Entrate

Dyrektywa unijna DAC7, zobowiązuje platformy rezerwacyjne (Airbnb, Booking, Vrbo i inne) do automatycznego przekazywania danych o przychodach hostów do Agenzia delle Entrate (włoskiej administracji skarbowej). Przekazywane są: kwoty otrzymane przez właścicieli, dane katastralne nieruchomości, liczba dni najmu i numery rachunków bankowych.

Oznacza to, że każdy przychód wygenerowany przez najem krótkoterminowy za pośrednictwem platformy jest znany administracji skarbowej jeszcze przed złożeniem deklaracji podatkowej. Rozbieżność między danymi z platformy a danymi z deklaracji jest sygnalizowana automatycznie.

Kontrole i sankcje

System kontroli został wzmocniony. Stosowane są trzy mechanizmy: weryfikacje dokumentów, inspekcje na miejscu oraz porównanie krzyżowe danych z platform cyfrowych z bazą BDSR. Kontrole mogą być prowadzone wspólnie przez policję miejską, straż pożarną, Guardia di Finanza (włoską służbę finansowo-podatkową) oraz lokalną służbę sanitarną ASL.

Sankcje są stopniowane:

• 800–8.000 EUR za brak CIN dla każdej jednostki,
• 500–5.000 EUR za brak ekspozycji CIN lub brak wskazania go w ogłoszeniu,
• 600–6.000 EUR za brak urządzeń bezpieczeństwa,
• 2.000–10.000 EUR za prowadzenie działalności w formie przedsiębiorczej bez wymaganej SCIA,
• do 10.000 EUR i odpowiedzialność karna za fałszywe oświadczenia.

Najpoważniejsze lub powtarzające się naruszenia skutkują zawieszeniem albo zablokowaniem działalności oraz wykluczeniem z rejestrów gminnych. Platformy mają obowiązek usuwać ogłoszenia, które nie zawierają CIN.

Co z tego wynika dla polskiego właściciela nieruchomości

Każdy element nowej regulacji można sprowadzić do jednego pytania: czy obecny model prowadzenia wynajmu pozostaje zgodny z porządkiem 2026 roku. Pytanie to należy zadać niezależnie od tego, czy nieruchomość została kupiona w zeszłym roku, czy dziesięć lat temu.

Dla wynajmu jednej nieruchomości zmiany sprowadzają się do uzyskania CIN, wpisania go w deklaracji podatkowej, spełnienia wymogów bezpieczeństwa i ewentualnej weryfikacji regulaminu wspólnoty.

Dla wynajmu dwóch nieruchomości pojawia się kwestia stawki podatku przy drugiej jednostce (26%). Reżim cedolare secca pozostaje dostępny, ale opłacalność trzeba przeliczyć ponownie.

Dla osób posiadających lub planujących trzecią nieruchomość zmienia się sama natura aktywności. To moment, w którym należy przeanalizować całość: status podatkowy, formę prowadzenia działalności, składki, ewentualne korzyści z założenia spółki (na przykład SRL, czyli società a responsabilità limitata), zagadnienia spadkowe i transgraniczne.

W przypadku polskich rezydentów podatkowych dochodzą do tego dwie dalsze kwestie: rozliczenie dochodu we Włoszech jako państwie położenia nieruchomości oraz raportowanie tego dochodu w Polsce zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania zawartą między Polską a Włochami. Nowy próg trzech nieruchomości może mieć w tym kontekście znaczenie wykraczające poza prawo włoskie, ponieważ otwarcie partita IVA we Włoszech wpływa również na sposób kwalifikacji dochodu po stronie polskiej.

---

Najczęściej zadawane pytania

Czy muszę uzyskać CIN, jeśli wynajmuję mieszkanie tylko kilka tygodni w roku?

Tak. Obowiązek CIN nie zależy od częstotliwości wynajmu ani od liczby dni. Jeśli nieruchomość jest oferowana do najmu krótkoterminowego lub w celach turystycznych, kod jest obowiązkowy. Wyjątkiem jest wyłącznie gościnność świadczona bezpłatnie (np. nieodpłatne goszczenie znajomych).

Czy CIN trzeba wpisać w polskim PIT?

Nie, CIN jest instrumentem włoskim i wpisuje się go we włoskich deklaracjach (Modello 730 lub Modello Redditi PF). Dochód z najmu nieruchomości położonej we Włoszech jest jednak rozliczany również w Polsce zgodnie z polsko-włoską umową o unikaniu podwójnego opodatkowania. Konkretne zasady zależą od statusu podatkowego właściciela.

Co się stanie, jeśli kupię trzecią nieruchomość pod wynajem krótkoterminowy?

Od trzeciej jednostki przeznaczonej na affitti brevi (najem krótkoterminowy) powstaje automatyczne domniemanie działalności gospodarczej. Wymagane jest otwarcie part